提問：

廣州鵬聯房地產評估咨詢有限公司您好，請問怎樣建立正確的房屋價值評估體系？

廣州鵬聯房地產評估咨詢有限公司：

1.先摸清楚武漢城市的命脈和發展，再挑選適合自己的板塊。

根據配套，交通，未來潛力，先鎖定一個小一點的范圍。

2.學會app看房，找到城市常用的評估系統，對比中介公司的歷史成交記錄，找出規律。

3.找中介線下帶看，周末一天看7套。反復思考為什么電梯比樓梯貴，同一區域為什么有的是高價有的是低價，樓層差異，裝修差異等等。

4.多跟中介聊天，一套房可以反復問好幾個中介。

多翻他們的朋友圈，每個店可以加2-4個人微信好友。每個區域可以加100-300個人。

5.勤做筆記，看過一套房子，1.2個月之后再做數據對比，是否與你之前判斷的價格優勢一致，多騷擾中介。

6.一個區域熟悉后，慢慢拓展其他區域，經驗可復制。

當你打開武漢地圖，對所有小區價值判斷爛熟于心的時候就OK了。

提問：

廣州鵬聯房地產評估咨詢有限公司你好，最近因為房子很糾結，看到你的公眾號問答加入星球希望能得到專業指點：

一家三口戶口都在武漢，我在武漢工作，老公常住北京交多年社保一直租房，兒子已成年在多倫多工作，未來極有可能回國到深圳。

武漢三套小房：

1.2004年購入名都花園131平自住房在我和兒子名下共有，無貸款，兒子正在辦理委托售房和貸款公證，有客戶看房想馬上簽協議。

2.關山2009年買57平小房無貸款，過戶已辦理，等銀行放款。

3.限購前購入群光上苑85.5平精裝修新房，買入單價2.2萬，目前漲幅一般，還有一百萬貸款。

手里有3-400在股市和基金震蕩，年底應該有200入賬。

最近想換房自住，也希望新入手房產保值增值，首選地鐵加學區。

看了百瑞景六期和復地東湖國際四期，感覺溢價已高，百瑞景整體環境不如從前，復地房東4.3萬毛坯還不太想賣，看了融創壹號院，樣板間做得誘人，家人都比較喜歡那個位置，單價和二手房比起來不算太高。

但二期只有54層的大戶型215和245，總價800萬往上，感覺壓力有點大。

并且最最近政策頻出，不知道這種精裝修大戶型將來會不會跌會不會很難出手。

擔心以后兒子回國沒錢給他買房。

有朋友推薦金沙泊岸，但是戶型奇葩，房子漲幅小，有點不敢入手。

所以想聽聽你的意見和建議，我應該怎么置換房子呢？

手里房是都賣掉嗎？有推薦的房子嗎？

深圳現在沒法買房，北京買房意義也不大啊，困惑糾結中，急盼指點。

廣州鵬聯房地產評估咨詢有限公司：

你好，百瑞景學票溢價1萬，復地東湖國際學票溢價1.5萬+。

從你提供的信息看，學區對你來說并不重要，如果是投資角度，學區溢價多學區劃片政策變動大，不算好的投資產品。

融創壹號院就是單純的CEO盤，沒有學區支撐，只適合土豪自住，投資反而不如華僑城。

武漢總價超過500萬，流動性會非常差。

金沙倒是個不錯的選擇。

純自住建議沿著東湖，沙湖，長江沿線挑產品，單價價格最好控制在3萬內。

剩余資產可以關注星球內推薦的板塊，投資回報率更大一點。

提問：

廣州鵬聯房地產評估咨詢有限公司，關注您很久今天也入了。

我在金銀湖祥生君城和漢口福星華府各有一套。

福星華府當時是想著以后小孩兒上學用。

自住在祥生君城，環境蠻舒服，特別是金銀湖萬達，恒大城中百開了之后，未來據說還有華潤二十四城的配套學區。

以及明年的協和金銀湖院區，我總感覺金銀湖值得買，現在手里有些閑錢。

祥生君城的頂樓復式，200萬總價，已經談定了，但也一直很猶豫，我樓上的鄰居才買了華發中城薈，也跟我安利要去市區做鄰居的思路。

請您從金銀湖片區和未來發展幫忙分析值不值得買？

如果不值得買那我在常青片區還是四新買好。

還要考慮小孩兒上學？

感謝廣州鵬聯房地產評估咨詢有限公司，期待您的答疑解惑，解救我這樣的小迷茫。

廣州鵬聯房地產評估咨詢有限公司：

你好！東西湖區過去4年，重點板塊的漲幅對比：常青花園>將軍路>金銀湖金銀湖是漢口的后花園，環境很好，在湖邊，已經形成了不錯的居住氛圍。

但是我們不能為了自住舒服放棄了漲幅收益。

目前該小區未來潛力不大，又是三環外，沒有地鐵，潛力不如后湖推薦的一些樓盤。

如果純自住，可以選擇這里。

如果單純考慮學區，建議常青花園，如果投資，優先考慮知識星球內推薦的板塊。

提問：

廣州鵬聯房地產評估咨詢有限公司，你好，專業做房產投資的，怎么能確保一買進去的房子就能賺錢呢？

廣州鵬聯房地產評估咨詢有限公司：

你好，先解釋下，做房產不一定能賺錢，包括我，都是有過不算成功經歷，如果看過我之前的文章，都知道。

其實，投資的房子能否賺錢，在買入的那一刻已決定了；1、買入的小區都是在整個城市被低估或有潛在發展利好的區域，未來能漲到多少，心里面是有數的；2、在洼地小區再挑選市場9折的性價比高房源，先賺取10%空間；3、選擇有改造空間的房子，利用改造賺取10%空間；4、區域洼地回歸，隨市場漲個10%；

5、3個10%即30%的漲幅，如果首付是2到3成的話，收益就在100%到150%總結一句話：漲幅靠選籌，賺錢靠杠桿

提問：

廣州鵬聯房地產評估咨詢有限公司，武漢已經買了3套了，還剩最后一張房票，是不是盡量買大戶型？

廣州鵬聯房地產評估咨詢有限公司：

一直提倡大面積低單價，但是大家買房的時候最好盡量避開144平以上的大面積房子。

置換需求100-140平2-3房，現在新盤有很多開發商做160-180的3-4房，這種房型自住沒有問題，如果后期考慮出手，會有很大的流通性差的問題。

大面積的一手房和二手房市場地位是截然相反的，一手房開發商可以營造大戶型稀缺感，給大戶型造勢。

但二手市場是買方市場，作為營銷能力為0，只能靠客戶上門的房東，超大面積出手會有巨大挑戰。

當然，如果是8折7折的大面積筍盤，也是可以接受的。

提問：

廣州鵬聯房地產評估咨詢有限公司，您好?。?！王家灣十里鋪一帶紐賓凱繁華里，在十里鋪地鐵站建一個24層的紐賓凱五星級酒店，從地鐵站可以直接去酒店。

分小戶賣40年產權，簽包租合同8年，2021年1開始返租，租金年收益是房價的6%。

比起市面的租金收益高些。

但如果酒店沒有預期收益，肯定也沒有6%。

戶型有50，70，90，100平，房價1.7萬。

感覺是開發商賣出去回籠資金，然后盈利了返租金給業主。

第一，如果買，會有哪些坑？

第二，其中90平這種公攤35%，值不值得？

第三，如果不值得，漢陽這邊有沒有什么可推薦的？

廣州鵬聯房地產評估咨詢有限公司：

開發商每年給你返5-8%，連續返5年，5年后呢，你可以自己收回，也可以繼續托管給開發商，是不是很心動？

因為市面上的保本理財能做到5%就已經頂天了，但是天上不會掉餡餅，為什么會出現返租的銷售模式呢？

很簡單，這是因為商戶既不好租又不好賣每年8%的高額返租錢是從哪來的呢？

這種商鋪在定價時，就已經把滿足成本做進了銷售價格當中。

俗話說自己的羊毛出在羊身上，不出意外的話，不到5年，返租就會中斷。

當你去說理的時候，才發現跟你簽返租協議的是一個第三方公司，而且已經破產了。